어떻게 계산했나

한 줄로

같은 단지·같은 평형의 6개월 실거래 중앙값이 24개월 뒤 얼마나 변했는지를, 그 단지가 속한 시·도 평균과 비교해 학습했습니다. 그래서 결과는 "가격"이 아니라 "시·도 평균보다 더/덜 오르는 정도"입니다.

자료: 국토교통부 아파트 매매 실거래 2,277,701건(서울·경기).
그때 알 수 있었던 것만: 실거래는 계약 후 30일(2020년 2월 이전 60일) 안에 신고됩니다. 그래서 어떤 시점의 전망은 신고기한이 지난 계약월 자료만 썼다고 가정합니다. 실제 공개 시각 기록은 없어서, 이것은 법정 기한에 근거한 가정입니다.
비교 대상: 정보 기준월에 끝나는 6개월 창과 정확히 24개월 뒤 6개월 창의 중앙 평당가(층 보정) 변화. 시·도 평균 변화를 빼서 상대 성과로 바꿉니다.
모델: 기준월마다 요인을 표준화(중앙값·사분위 범위)한 뒤 선형 회귀(Ridge). 결과가 닫힌 과거 라벨만으로 6개 기준월마다 다시 학습합니다.
시장 전체: 시·도가 오를지 내릴지는 예측하지 않고 보합으로 둡니다. 과거 검증에서 이 방법이 다른 규칙보다 오차가 작았습니다.
공개 조건: 사전에 정한 다섯 조건(성적표)을 모두 넘을 때만 숫자를 게시합니다.

순위(강함~약함): 같은 시·도 안에서 전망이 위쪽인지 아래쪽인지입니다. "약함"은 값이 떨어진다는 뜻이 아니라 평균보다 덜 오르는 쪽이라는 뜻입니다.
평균보다 더 오를 가능성: 과거 검증으로 보정한 확률입니다.
10번 중 8번 범위: 과거 검증에서 실제 결과가 이 범위에 든 비율이 약 79%였습니다. 0을 걸치면 방향이 불확실합니다.
자료 신뢰 등급(A~D): 거래 수와 꾸준함에 따른 등급입니다.
호재: 공식 원문으로 확인한 계획 단계만 표시하며 모델에는 넣지 않습니다.